#84922Byty Americká s.r.o.

Znění stížnosti

NEPOSKYTNUTÍ DOKUMENTACE

Jsem spotřebitelem a budoucím kupujícím bytové jednotky v developerském projektu „Byty Americká“ v Kladně, a to na základě smlouvy o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví jednotky (SoSBK). Developer (Byty Americká Kladno s.r.o.) je podnikatelem jednajícím v rámci své podnikatelské činnosti.

Blíží se podpis kupní smlouvy a doplatek kupní ceny ve výši několika milionů korun.

Opakovaně jsem developera (dne 26. 1., 29. 1. a 4. 2. 2026) vyzval k poskytnutí dokumentace, která je výslovně označena jako nedílná příloha SoSBK, zásadní pro posouzení předmětu převodu, podstatná pro rozhodnutí o uzavření kupní smlouvy.

Jedná se zejména o revizní zprávu k elektroinstalaci, všechny přílohy k aktuálnímu prohlášení vlastníka, dokumentaci s přesným vymezením parkovacích stání, projektovou dokumentaci společných částí domu (zejména podzemní garáže, střechy, technických místností), podklady k určení spoluvlastnických podílů a výpočtu příspěvků do fondu oprav.

Na žádnou z těchto výzev developer nereagoval.

Domnívám se, že postup developera může naplňovat znaky:

1) Porušení informační povinnosti (§ 3 a § 4 zákona o ochraně spotřebitele)

Podnikatel je povinen poskytovat spotřebiteli pravdivé, úplné a jasné informace o vlastnostech výrobku či služby.

Projektová dokumentace, právní režim parkovacích stání, technické řešení společných částí a revizní zprávy představují podstatné vlastnosti nemovitosti.

Jejich neposkytnutí před podpisem kupní smlouvy může znamenat porušení této povinnosti.

2) Možná klamavá obchodní praktika (§ 5 zákona o ochraně spotřebitele)

V původních smluvních podkladech bylo parkovací stání prezentováno odlišným způsobem (např. jako samostatně převoditelné), zatímco návrh kupní smlouvy stanoví pouze právo výlučného užívání společné části.

Tato změna má zásadní dopad na právní jistotu i hodnotu plnění.

Bez poskytnutí dokumentace a transparentního vysvětlení může být spotřebitel uváděn v omyl ohledně podstatných vlastností předmětu převodu.


Developer na opakované písemné výzvy nereaguje. Dokumentace společných prostor nebyla k dispozici ani předsedovi SVJ. Tento postup vyvolává pochybnosti o transparentnosti a férovosti jednání podnikatele.


REKLAMACE

Bytová jednotka mi byla dne 5. 12. 2025 fakticky předána k užívání na základě dodatku k SoSBK a předávacího protokolu, přičemž jednotku od té doby se souhlasem developera s rodinou užívám.


Ke dni předání byly v předávacím protokolu zaznamenány určité vady a nedodělky. Tyto vady developer uznal a deklaroval jejich odstranění.

Po převzetí jednotky a jejím užívání se však postupně projevily další vady, které nebylo možné při samotném předání objektivně zjistit (zejména vady stavebního a instalačního charakteru, rozpor provedení s projektovou dokumentací a standardy). Tyto vady zjevně existovaly již ke dni předání jednotky, nevznikly jejím užíváním a byly mnou uplatněny bez zbytečného odkladu poté, co jsem je zjistil, a to písemnou formou vůči developerovi.

Developer nejprve na mnou uplatněné reklamace reagoval technickou komunikací. Dne 20. 1. 2026 mi jeho reklamační technik sdělil, že reklamace mají být uplatňovány dle reklamačního řádu stavby, který mi byl předán při převzetí bytu, a že reklamační protokol je podkladem pro jednání s dodavateli vedoucí ke kladnému vyřízení oprávněné reklamace. Z této komunikace nevyplývalo, že by reklamace uplatněné mimo předávací protokol byly považovány za neplatné nebo bez právních účinků.

Následně však developer změnil svůj postoj. V další komunikaci uvedl, že v tuto chvíli budou řešeny pouze vady uvedené v předávacím protokolu, ostatní reklamace považuje zčásti za „předčasné“, jejich řešení má být odloženo do doby „řešení celého smluvního vztahu“, tj. fakticky až po podpisu kupní smlouvy.

Tento postoj byl dále konkretizován právním zástupcem developera, který mi výslovně sdělil, že kupující není před nabytím vlastnického práva oprávněn uplatňovat žádná práva z vad, jakékoliv uplatnění reklamací nad rámec vad uvedených v předávacím protokolu je „bez jakýchkoliv právních účinků“, pokud developer takové vady řeší, činí tak výhradně z vlastního „dobrozdání“, práva z vad lze uplatňovat až do budoucna, a to výhradně dle reklamačního řádu, u vad společných částí má být reklamace uplatňována výhradně prostřednictvím SVJ.

Podstata problému spočívá v tom, že developer:

Rozlišuje reklamace na „účinné“ (pouze ty uvedené v předávacím protokolu) a „bez právních účinků“ (vady zjištěné a uplatněné po předání jednotky), ačkoliv tyto vady objektivně existovaly již při předání jednotky.

Odmítá řešit část reklamací s odkazem na skutečnost, že dosud nedošlo k převodu vlastnického práva, přestože jednotka byla fakticky předána k užívání a je užívána se souhlasem developera.

Podmiňuje řešení reklamací podpisem kupní smlouvy, resp. „dořešením celého smluvního vztahu“, čímž fakticky odkládá vyřízení reklamací na neurčito.

Tvrdí, že reklamace uplatněné jinak než prostřednictvím reklamačního řádu nemají právní účinky, ačkoliv byly vady řádně oznámeny písemně, konkrétně a bez zbytečného odkladu.

Vytváří tím stav právní nejistoty, kdy spotřebitel byt fakticky užívá, nese důsledky vadného plnění, avšak dle stanoviska developera nemá možnost účinně uplatnit reklamace vad, které nebyly zachyceny v předávacím protokolu.

Mám za to, že uvedený postup developera by mohl být v rozporu se zásadami poctivého obchodního styku, s ochranou spotřebitele jako slabší smluvní strany a se smyslem a účelem právní úpravy odpovědnosti za vady u novostaveb.

Developer svým postupem fakticky popírá možnost uplatnění reklamací vad, které se projeví až po převzetí jednotky, a to navzdory tomu, že jednotka byla již předána k užívání a vady existovaly již ke dni předání.

Developer navíc požaduje, aby příspěvky na správu domu a do tzv. fondu oprav hradili uživatelé bytů, přestože nejsou prosím vlastníky na základě kupní smlouvy. U velké části z nich byly příspěvky účtovány již za období před vznikem SVJ. Přesto je uživatelům upíráno právo reklamovat vady.

Z těchto důvodů si dovoluji požádat o sdělení, zda je takový způsob vyřizování reklamací a interpretace práv spotřebitele v souladu s platnými právními předpisy.


ZMĚNA PŘEDMĚTU PŘEVODU

Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní bylo sjednáno, že kryté garážové stání bude převedeno jako spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce (hromadné garáži) a venkovní parkovací stání jako samostatný pozemek. V následně předloženém návrhu kupní smlouvy však došlo ke změně právního režimu obou parkovacích stání na pouhé právo výlučného užívání ke společným částem nemovitosti. Na tuto změnu jsem nebyl předem výslovně upozorněn ani mi nebyla poskytnuta žádná kompenzace, přestože jde o kvalitativní omezení majetkových práv (např. nemožnost samostatného převodu či zastavení parkovacího stání).

Domnívám se, že se jedná o podstatnou změnu předmětu převodu oproti původně sjednaným podmínkám zakládající nárok na slevu z kupní ceny jednotky odpovídající rozdílu mezi tržní hodnotou vlastnických práv a tržní hodnotou práva výlučného užívání. Jde o kvalitativní změnu předmětu převodu, neboť parkovacími místy v tomto režimu nemám možnost samostatně disponovat (zcizení, pronájem apod.), čímž ztrácí svoji hodnotu řádově o desítky procent.

Změnu právního režimu parkovacích stání jsem ochoten akceptovat, avšak za spravedlivých podmínek, které spatřuji právě v poskytnutí adekvátní slevy z kupní ceny.

Požadované řešení

Poskytnutí dokumentace v souladu s SoSBK.
Vyřešení reklamací v souladu s právním řádem.
Poskytnutí slevy z kupní ceny jednotky za změnu právního režimu parkovacích míst.